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2005年房產政策回顧

時間：2005年3月26日

事件：國八條

　　影響：“國八條”的發布實施，是政府對房地產市場調控能力進一步增強的重要標志。政府本意是想抑制房價的增長，實際上也的確起到了一定的作用。而對于整個房地產行業來講，“國八條”的影響力究竟有多大，還是應該因地來分析的。

時間：2005年3月17日

事件：央行調整房貸利率

一路走高的房價，不僅成為百姓生活不堪承受之重，也引起了專家學者、政府主管部門的高度重視，包括中國房地產業協會會長楊慎在內的專家學者對房價問題展開激烈討論，現在買房并不劃算……<全文>

時間：2005年4月30日

事件：新國八條

　　影響：這項政策比之之前的“國八條”更為強硬、更為具體。此系列政策一出，降低目前房地產項目建設過多、過快的速度，并且對普通、貧困群眾的買房、住房提供了保障。

時間：2005年5月11日

事件：期房限轉與開征營業稅

　　內容： 2005年5月11日，國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》。其中明確規定，自6月1日起，國家對個人購買住房轉讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業稅，從而達到抑制短期內哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。

時間：2005年9月21日

事件：212文件

　　影響：開發商融資渠道的收緊在很大程度上壯大了房地產信托規模。

2006年1月1日起執行的7項新政

新政1：現房買賣執行新合同

　　北京將正式推行使用《北京市商品房現房買賣合同》示范文本，同時實行網上簽約和網上公示。那么，在簽訂該合同時要注意什么呢？北京大成律師事務所吳建中律師從九個方面做了詳細解讀。
　　　　　　　　　　　　　　　　……詳細

[影響]
　　北京將啟用《北京市商品房現房買賣合同》示范文本，開發商不得隨意更改條款。以往現房銷售沒現房銷售許可證，也沒有統一的合同。2006年現房網上簽約執行新合同有助于規范化管理。

新政2：現房買賣執行網上簽約

　　從明年1月1日起，北京將實行網上簽約和信息公示制度，屆時消費者可簽署《北京市商品房現房買賣合同》，并登陸北京市建設網和房地產交易管理網查詢現房項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息。
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[影響]
　　北京將實行網上簽約和信息公示制度，購房者將可以在網上查詢現房銷售狀態信息。為防止炒作房屋，市建委要求認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同署名一定要考慮好。

新政3：住宅分戶驗收一戶一驗

　　所謂分戶驗收，即“一戶一驗”是指，住宅樓有多少戶就檢查多少戶，不僅檢查得更細致、認真，還要為每套房子建立一套檔案，下水道是否暢通、樓板有無裂縫……只有大樓每套新房質量都達到驗收標準，才能將鑰匙交付給居民裝修或入住。
　　　　　　　　　　　　　　　　……詳細

[影響]
　　北京將推廣一戶一驗的住宅工程質量驗收制，并統一執行《住宅工程質量分戶驗收表》。長期以來北京市建委對新竣工小區都是實行整體驗收的驗房方式，每戶業主的房屋質量和結構等安全性問題難以得到實質保障。

新政4：業主可查詢公共維修金

　　從2006年1月1日起，北京市住房公共維修資金將實行網上辦公，房地產開發企業、物業管理企業、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平臺進行辦公，業主可隨時上網查詢資金使用情況。
　　　　　　　　　　　　　　　　……詳細

[影響]
　　北京市住房公共維修資金將實現網上辦公，業主可隨時上網查詢資金使用情況。從此，房企、物業以及業委會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平臺辦公，商品住宅維修資金的歸集、劃轉、分攤、支取等業務都更加透明。

新政5：商住房貸款執行新利率

　　今年3月17日以前辦理住房貸款的用戶，明年起還款時就要執行新的房貸利率了。記者了解到，建行、工行、農行等各大銀行已經在網點張貼公告，從2006年1月1日起，對這些老房貸將改按商業性貸款利率執行。
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[影響]
　　根據人行《調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，3月17日前辦理房貸的老客戶2006年1月1日起將按基準利率6.12%執行。因為基準利率調為6.12%，各商業銀行可對符合條件的客戶實行下浮10%的優惠，即5.508%，貸款客戶別忘了給賬戶里多存些錢。

新政6：購空置商品房不再免稅

　　北京市地稅局發布了《關于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》，《通知》指出，購買空置商品住房、空置商業用房的契稅免稅政策已于2002年12月31日截止，自2006年1月1日起，地方稅務機關原則上不再受理空置商品房的免稅申報手續。　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　……詳細

[影響]
　　2006年1月1日起北京市地方稅務局原則上不再受理空置商品房的免稅申報手續。北京市地稅局已經發布《關于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》，從2006年1月1日起，想通過空置商品房概念免稅或退稅已經沒有可能了。

新政7：140平米為預征土地增值稅新標準

　　北京市地稅局宣布，對于房地產開發企業出售、預售的商品住房，自2006年1月1日以后發生預繳土地增值稅稅款的行為，凡單棟號內戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預征率征收土地增值稅，對于140平方米(含)以下的不予預征土地增值稅。
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[影響]
　　是否預征0.5%的土地增值稅將以單套房間平均建筑面積是否在140平米以上為標準。豪宅不再受到國家政策鼓勵，根據稅務機關《商品住房建筑面積情況明細表》，主管地方稅務機關可以據此判定是否預征土地增值稅。

預計2006年將出臺的3項房產新政

1、將出臺《住房專項維修資金管理辦法》

　　由建設部、財政部聯合制定的《住房專項維修資金管理辦法》在2005年10月份已經開始征求意見，有消息說會在2005年年底出臺，但是截止到記者發稿時還沒有正式出來，看來這個重大政策將留給2006年了。
　　根據《住房專項維修資金管理辦法》的征求意見稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任所需費用不得從住房專項維修資金中列支；住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，也不得從住房專項維修資金中列支。
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2、二手房交易將征收20%個人所得稅

　　2005年，一直處在爭議之中的“二手房交易是否開征20%個人所得稅”的政策，預計在2006年北京肯定要執行了，有業內人士分析說，可能會在減免方面有些松動。
　　雖然國家稅務總局和建設部的說法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其實是一個老政策，在北京市2003年發布的《關于個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》中，就對此作了明確規定，但事實上，為了鼓勵居民購買住房，各地政府一直采用各種方式對二手房交易免征個人所得稅。

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3、繼續推進開征物業稅方案

　　在2005年，關于北京市是否開征物業稅成為一個焦點，特別是物業稅征收可能給房價帶來的影響、對買房人帶來的影響，引起了一輪一輪的爭議。
　　物業稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業稅改革的基本框架是“將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

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